现今，二手房买卖双方为了方便交易，一般均会委托房屋中介代为沟通，因此买卖二手房市场大多掌握在房屋中介手中。房屋中介一般会按比例收取中介费，而部分交易双方为了“免除”这部分费用，会试图进行“跳单”的行为。近日，由上海某房屋中介挑起的“跳单”话题吸引了大家的眼球，该中介称某夫妇曾在其带领下看房，后“跳单”直接购买该房屋；而对方则称，该中介并非该房屋的独家中介，其有权选择其他公司所提供的服务。

一、“跳单”行为的法律地位

所谓“跳单”，是指中介带看房或者提供其他服务后，买卖房屋的一方或者双方避开中介，私下交易或者另行委托收费较低的其他中介的行为。首先，“跳单”中所指的“单”的法律性质是房屋中介公司和有意向买卖房屋的主体所签订的房屋买卖中介合同。在《民法典》时代以前，此类合同被称为居间合同；进入《民法典》时代后，居间合同被更名为中介合同，并增加了部分法律条款，但是二者性质无异，均是指居间人（中介人）根据委托人的要求为委托人与第三人订立合同提供机会或进行介绍，而委托人须向居间人（中介人）给付约定报酬的协议。其次，“跳单”是一种“跳”过中介公司直接进行交易，从而使中介公司无法获得报酬的行为，本质上是一种违约行为。根据《民法典》的规定，合法有效的中介合同受到法律保护，委托人依约应当向促成合同成立的中介人支付报酬；如委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，仍应当向中介人支付报酬。因此，合同当事人违反合同规定的给付报酬义务，实施“跳”过中介公司买卖房屋行为的应当承担违约责任。

二、案例解读

以“中介（居间）合同”“跳单”为关键词进行案例检索，可在案例检索平台检索出超过300个案例。足以见得，在立法上予以明确规定的同时，实践中的“跳单”行为却并非少见，法院也多有受理。

1. 最高法指导性案例（2009）沪二中民二(民)终字第1508号。本案中，原告中原公司诉称被告人利用中原公司提供的房屋销售信息，故意跳过中介，私下与卖方签订购房合同，属于恶意“跳单”行为，违反《房地产求购确认书》（以下简称《确认书》）的约定，要求被告支付违约金；被告诉称原告并非该房屋的独家代理中介。

根据事实查明，被告确与中原公司签订了《确认书》，该确认书第2.4条约定，“被告在验看过该房地产后六个月内，被告或其委托人、代理人、代表人、承办人等与被告有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，被告应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。”但是被告在此之前已经由其他多家公司中介带其看过该房屋，由于其他公司出价较低，被告选择在其他公司的居间之下签订房屋买卖合同。

法院说理中，一审法院认为被告选择其他中介公司的服务的行为构成对《确认书》的违反，应当支付违约金。而二审法院（上海市二中院）撤销了一审法院的裁判，二审法院认为衡量是否是“跳单”违约行为的关键是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案原产权人将同一房屋在多家中介公司挂牌销售，被告通过正当途径分别从不同中介公司了解到该房源，并未利用中原公司提供的信息、机会，并不构成“跳单”违约。

2. 王平等与北京链家房地产经纪有限公司中介合同纠纷（2021）京民申5262号。该案例是根据《民法典》中介合同所作出的相关判决。该案的“跳单”行为更为“巧妙”，经历了一审、二审和再审，最终北京市高院仍认为王平等人属“跳单”行为。

经事实查明，链家公司为王平与王若文提供了订立合同的媒介服务并且组织双方签订了《房屋买卖合同》，合同履行过程中，三方共同协商签订了《解约协议书》，协议解除了《房屋买卖合同》及《居间服务合同》，但此后王平与王若文在一年之内就涉案房屋另行签订了《房屋买卖合同》。涉案的《解约协议书》约定：甲、乙方及其利害关系人(包括但不限于配偶、父母、子女、兄弟姐妹等)自本协议生效之日起一年内不得以任何形式或通过任何渠道就上述房屋达成交易。甲、乙方及其利害关系人违反本条约定的，相关方应向丙方全额返还其已退还的服务费；如服务费尚未支付的，相关方应当按照居间服务合同的约定，向丙方全额支付。

经法院审理，一审法院、二审法院以及再审法院均认定该行为为“跳单”行为。原因是王平、王若文虽然与链家公司达成《解约协议书》，但时隔不久，王平、王若文实际履行了涉案房屋买卖合同，从交易主体、标的物、成交价格、成交时间以及房款支付的履约过程来看，履行的房屋买卖合同与链家公司居间服务为同一标的房屋，结合其签订《解约协议书》的时间与另行签订房屋买卖合同的时间，以及房款支付的履约过程来看，王平、王若文之间的房屋买卖合同系基于链家公司的服务达成的，其后即便另行签订房屋买卖合同，亦属于法律规定的绕开中介人订立合同的情形，故王平、王若文应向链家公司支付报酬。

三、法律分析

通过上述案例足以见得，我国法院对“跳单”行为已经形成了较为成熟的司法裁判路径。从法律分析的视角出发，房屋中介合同关系及其中涉及的“跳单”问题值得关注以下方面：

1. 委托人的主要权利

所谓委托人是指委托他人为自己办理自己业务的主体。在房屋中介合同中，委托人即为委托中介人为其代为出售房屋、介绍房屋、提供信息和机会的一方，也就是房屋的买卖主体。委托人在房屋中介合同中享有以下权利：（1）依法自主选择房屋中介机构。根据意思自治原则，委托人作为委托的一方，有权在法律规定的范围内自主选择有合法资格的中介机构作为居间人。（2）查验房地产中介机构关于行使居间服务的资质。委托人在签订中介合同时，务必要查看中介机构的资质证书，如营业执照、经纪人资格证等，还要关注中介机构是否享有对其所介绍房屋代为销售的资格。（3）关注与中介机构订立的中介合同。中介合同往往是格式合同，由中介一方预先拟好，委托人仅需要查看合同后签字即视为订立。委托人务必关注该格式合同中可能存在的限制权利的条款，如避免“跳单”条款等，要求中介机构对格式合同进行详细说明，并督促其按照国家和地方政府出台的范本修改格式合同。

2. “跳单”行为的构成要件是什么？

具备哪些构成要件的行为构成“跳单”违约？（1）委托人接受了中介人的服务；（2）委托人利用了中介人提供的信息机会或者媒介服务；（3）委托人绕开中介人直接订立合同或者在一定时间内另行订立相同的合同。据此，如果委托人实施了上述行为，即构成跳单。

3. 实践中法院关注的要素有哪些？

在认定是否存在跳单行为时，法院通常关注以下：（1）是否订立了合法有效的中介合同并积极履行中介服务，这是主张“跳单”违约的前提。尤其是在中介机构通常使用的格式合同中，如果出现“霸王条款”或者没有对格式合同中的相关条款进行加粗或进行特别说明的，格式合同中的相关内容可能会被认定为无效。（2）委托人是否利用了该中介提供的居间服务成交，这是衡量委托人是否“跳单”的关键。法院会关注中介的委托权限是独家代理还是非独家代理；如果是非独家代理，认定难度则较大，法院将关注多家中介机构提供服务的先后顺序，定价以及服务的程度等，借助诚实信用原则来认定。（3）委托人是否存在逃避支付中介费的故意。正常比价行为不能构成“跳单”行为，如果委托人存在私下交易的行为，则应当认为其有恶意避免中介费的故意。

据此，“跳单”行为“灵活多变”，实践中需要依据民事经验、合同条款予以具体判断。但是，督促房屋中介机构积极履行中介义务的同时，买卖双方也有义务谨守契约精神，尊重中介服务。

四、法条依据

《中华人民共和国民法典》第七条 民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。

《中华人民共和国民法典》第九百六十三条 中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。

《中华人民共和国民法典》第九百六十五条 委托人在接受中介人服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。